“Leegstand is een taai multipartijenprobleem.”

En binnen no time, is het compacte, aantrekkelijke winkelgebied met leuke winkels, horeca en nog veel meer een feit. En dus ook tevreden ondernemers, pandeigenaren. En bovendien een tevreden gemeente die haar voorzieningenniveau weer op orde heeft, geen leegstand heeft en die haar inwoners weer een geweldig kloppend hart biedt. Toch? Wensdromen! Rob Weiss van Ik Onderneem! en expert bij DNWS, schetst een realistische beeld van hoe leegstand effectief kan worden aangepakt. Daarbij is de gemeente als eerste aan zet.

Door Rob Weiss

Leegstand in binnensteden is een groot probleem. Veel gemeenten zijn druk in de weer met acquisitiemanagers en vastgoedeigenaren en proberen de leegstand het hoofd te bieden. De manieren en instrumenten die beschikbaar zijn worden aangewend, maar het is een taai multi-partijen-probleem die multidisciplinair moet worden opgelost. Leegstand wordt nu vaak met verkeerde instrumenten en met onvoldoende kennis van zaken aangepakt waardoor tijd en efficiëntie verloren gaat. De oplossing ligt niet op het vlak van symptoombestrijding zoals leegstandsaanpak. Die oplossing wordt enkel bereikt als wordt toegewerkt naar een gewenst eindplaatje zoals een gezond winkelbestand dat past bij de consument die zij bedient. Leegstand is een symptoom van onderprestatie dat naar ons idee meer voortkomt uit het ontbreken aan lef om duidelijke keuzes te maken voor het winkelgebied. Wij pleiten voor een duidelijk kernwinkelgebied (wat is centrum en niet-centrum), met een duidelijke identiteit, en waarbij de oplossing gedragen wordt door alle betrokkenen, vastgoedeigenaren, gemeente en ondernemers. 

Leegstand of krimpopgave?

Leegstand is een gevolg van te veel winkelmeters ten opzichte van wat de consument besteedt. Er is in het verleden veel vernieuwing geweest (lees: bij bouwen) maar er is onvoldoende gekeken of de hoeveelheid aanbod overeenkwam met de vraag, de bestedingskracht in een gebied. De leegstand in winkelgebieden is het belangrijkste signaal dat aanbod en bestedingen niet in balans zijn. En sterker nog, dat die twee steeds verder uit balans raken. Kortom, er is leegstand en die kan niet meer worden opgelost door nieuwe invulling van die leegstand of transformatie, er moeten meters uit de markt worden gehaald. Minder aanbod betekent groter verdiencapaciteit voor het achterblijvend aanbod. Om daar te komen moet men aan de slag met een krimpopgave. Deze krimpopgave en daarmee ook terugbrengen van de leegstand is vervolgens niet alleen een ingewikkeld probleem, maar ook een lastig op te lossen probleem. 

Het instrumentarium

Een greep uit de instrumenten die beschikbaar zijn vanuit de gemeente en de private sector: leegstandsinvulling, verhuizen, transformatie, (her)bestemmen, maskeren van leegstand door gevelverbetering of pop-up-stores, leegstandsverordening, bestemmingsplan wijziging (inclusief planschade acceptatie, stedelijke kavelruil, onteigening), BIZ-reservering (gebruikers) voor bedrijfsadvies inzake verhuizen, vanuit pandeigenaren BIZ hulp bij transformatie-uitdagingen (extra opgang, architect, berekening businessmodellen, inzet van de verenigingen om individuele leden te helpen bij deze veranderingen, informatievoorziening, cursussen. Een flinke opsomming van mogelijkheden en toch erg taai. Wij gaan nog even door op transformatie.

Leegstand oplossen met transformatie?

De leegstand is zowel te vinden in de aanloopstraten, waar dit deels wenselijk is, daarover later meer. En de leegstand is te vinden in het kernwinkelgebied, het gebied dat wordt aangeduid als centrum of binnenstad. Transformatie is een van de oplossingen die wordt aangedragen om die leegstand de baas te worden. Dit is een instrument dat goed kan worden ingezet in bijvoorbeeld de aanloopstraten, in de wijk en bedrijventerreinen (hierna aangeduid als aanloopstraat) maar voor het kernwinkelgebied is het een ander verhaal. Toch zien we veel dat in binnensteden leegstand wordt bestreden met dit instrument, dit lijkt niet wenselijk voor de toekomst van winkelgebieden. Immers, alleen een compact, aaneengesloten centrum is in staat bestedingen aan te trekken en voldoende loop te creëren, zodat de ene winkel profiteert van de ander. 

Verhuizen

Echter ter bestrijding van leegstand wordt voor zowel het kernwinkelgebied als ook de aanloopstraten hetzelfde instrument ingezet. Het effect van transformeren binnen een kernwinkelgebied is dat er gaten ontstaan in de bewinkeling (bijvoorbeeld meer woningen). Die gaten in de winkelstraten staan haaks op het principe dat compact en aaneengesloten bewinkeling essentieel is om bestedingen te trekken. 
Kortom, transformatie is een mooi instrument, maar pas op met toepassen binnen het kernwinkelgebied. Veel beter zou het zijn wanneer de leegstand in het kernwinkelgebied wordt ingevuld met vestigingen vanuit buiten het kernwinkelgebied, dus vanuit de aanloopstraten. Niet transformeren maar verhuizen moet het credo zijn. De vervolgens vrijgekomen meters in die aanloopstraten kunnen zonder meer getransformeerd worden. Overigens kan er meer dan je denkt. Vergroten van creativiteit bij het zoeken naar oplossingen is ook wenselijk. Er wordt nu vaak vanuit onmogelijkheden gedacht terwijl er met een beetje lef en creativiteit veel meer mogelijk is. 

Gaten

Transformatie op papier lijkt zo simpel, maar de praktijk is zo weerbarstig. Factoren die van invloed zijn op dit proces zijn onder andere de combinatie van individuele belangen versus het collectieve belang. Het gebruik van het gemeentelijke instrumentarium zoals bijvoorbeeld verplaatsingssubsidie botst met de middelen van de private partijen en het realiseren van een gezamenlijk wenselijk eindbeeld blijkt lastig. 
Bij leegstand geldt het volgende principe: er is een overschot (te veel meters met te weinig inkomsten) aan winkelmeters in een gebied, dat uit zich in leegstand. De leegstand maakt gaten en het gebied raakt versnipperd (geen aaneengesloten bewinkeling), het verliest hierdoor aantrekkingskracht, weer minder bezoekers, nog slechter, tot dat het tij niet meer kan worden gekeerd. 

Leegstandsbestrijding

Bij leegstandsbestrijding werkt het volgende principe: 

1. Er wordt in kaart gebracht waar deze leegstand zich bevindt: kernwinkelgebied of aanloopstraat.
2. Er wordt bepaald op een plattegrond wat een wenselijke eindsituatie is: een compact en aaneengesloten, interessant en onderscheidend gebied en de grens tussen dit gebied en het niet-centrumgebied.
3. Winkels uit het niet-centrumgebied moeten verplaatst worden naar het centrumgebied dat daardoor aantrekkelijk wordt. De panden van de winkels die uit aanloopstraten verdwijnen krijgen een andere bestemming.
4. Alle eigenaren en gebruikers omarmen deze plattegrond en komen actief met hun verhuiswensen en transformatie wensen bij de gemeente.
5. De gemeente bouwt bestemmingsplannen om en zorgt voor de vergunningen en subsidies. 

En binnen no time, bijvoorbeeld een jaar, is het compacte, aantrekkelijke winkelgebied met leuke winkels, horeca en nog veel meer een feit. En dus tevreden ondernemers, pandeigenaren. En bovendien een tevreden gemeente die haar voorzieningenniveau weer op orde heeft, geen leegstand heeft, die haar inwoners weer een geweldig kloppend hart biedt voor de inwoners die veel en graag blijven komen. We gaan er dan vanuit dat er geen plannen spelers zijn die weer roet in het eten kunnen gooien. Alle gevels en panden er spic en span bij staan en de openbare ruimte gemakshalve snel kan worden aangepast om ook de uitstraling recht doet aan de aantrekkelijkheid van het compacte centrum. Met dit principe en bij deze aanpak is iedereen betrokken, zijn alle belangen bekend en gewogen, maakt niemand bezwaar en zal niemand een claim op planschade leggen…. Dit zou mooi zijn hé?

De praktijk

Tot dusverre het wensdromen. Want hoewel dit in volgordelijkheid wel de bedoeling zou moeten zijn gaat het zo in de praktijk helemaal niet. Er zijn vele haken en ogen, en ogenschijnlijke (on)mogelijkheden en bezwaren. Dit is de praktijk:
 

• Eigenaar is niet bereikbaar, niet vindbaar en wil of kan geen beslissing nemen.
• Een ondernemer zit tegen het einde van zijn arbeidzame leven en het pand vertegenwoordigt zijn pensioen. 
• Gebruiker is happy met de plek en ziet geen enkele reden om te verplaatsen.
• De eigenaar wil best wel, maar de huuropbrengsten zijn zo laag of pand staat leeg, bank werkt niet mee, dus hij zit volkomen vast.
• Een individuele eigenaar of gebruiker wordt onvoldoende meegenomen in de voordelen die de komende situatie gaat bieden; de voordelen worden niet voorgerekend.
• De gemeente denkt dat de markt de leegstand wel gaat oplossen.
• De gemeente beslist niet tussen kansrijk en kansarm en past beleid er niet op aan. Ondernemers worden daardoor niet uitgedaagd om te handelen. 
• Politiek ziet belang van strakke koers niet en duwt tegen bestuur om vooral met allerlei plannen in te stemmen; de markt weet heus wel wat ze doen.
• Er is geen samenwerking met stakeholders die een dergelijk zware opgave aan kan.
• Gemeente heeft haar eigen beleid en voert die uit, zonder zicht op de andere stakeholders en gebruikmaken van hun slagkracht.

Ultieme samenwerking

Hoe kom je van het papieren toekomstbeeld naar een aantrekkelijk winkelgebied? Transformatie werkt alleen als iedere stakeholder wordt meegenomen in het te bereiken doel, snapt wat dit aan voordelen biedt, voor welke partij en daarna haar rol, verantwoordelijkheid en inzet pakt. De oplossing ligt niet in handen van gemeente of pandeigenaren alleen, ieder heeft een partje van de oplossing. Transformatie vraagt ultieme samenwerking tussen ondernemers, gemeente en pandeigenaren. Als die partijen uitgesproken hebben echt te willen gaan samenwerken is de eerste drempel genomen. De volgende drempel is dat de gezamenlijk ambitie wordt geformuleerd, de weg ernaar toe wordt gedefinieerd, rolverdelingen zijn afgesproken en ‘last but not least’; de gezamenlijke investeringskracht is uitonderhandeld.

Wie is dan als eerste aan zet? De gemeente. De gemeente is namelijk wettelijk verantwoordelijk voor het ordenen van alle ruimte in Nederland. Van de gemeente mag verwacht worden dat zij het gezamenlijke belang boven het individuele belang stelt en dat zij als facilitator en als wetgever de partijen bij elkaar brengt naar een duurzame toekomst. Dat is niet gelijk aan het maken van beleid, het wijzigen van bestemmingsplannen en het opzetten van subsidies. Dit instrumentarium kan helpen, maar is pas later aan de orde. 

Stap voor stap

Het gaat om de volgorde van de dingen die de samenwerking doen slagen:

1. Inzicht. Het begint met het krijgen van inzicht in tekort of overschot in het gebied. Dit moet cijfermatig en vooral ook door gesprekken met elk van de betrokken ondernemers en pandeigenaren. Doel is naast feiten en cijfers ook de wensen/problemen boven tafel te krijgen zoals eventuele verborgen pijn (geen bedrijfsoverdracht/opvolging, geen afschrijving en geen eigen huur in rekening brengen). Wanneer dit een krimpopgave oplevert en dat is meestal het geval, dan moet dit gerelateerd worden aan plannen die er zijn in de markt. En dus moeten ook die zijn geïnventariseerd. Dit dient weer afgezet te worden tegen de courantheid van gebouwen en bestaande meters. Is er vernieuwing nodig in een krimpmarkt, of slechts krimp. 
    
2. De juiste betrokkenheid van de juiste partijen. De urgentie en het inzicht dient te worden gebruikt om de juiste partners met de juiste houding en inzet te betrekken. Dit zijn de ondernemers als collectief, de pandeigenaren als collectief en de gemeente. Wenselijk om ook de eigenaren van niet-commercieel vastgoed te betrekken. Het is van maatschappelijk belang dat deze partijen aanwezig zijn. Wanneer er geen vereniging van pandeigenaren is (of die is niet sterk genoeg) dient deze eerst te worden opgebouwd. Dit geldt ook voor ondernemerscollectieven; zijn ze bij machte om dit onderwerp op te pakken. Zonder goed betrokken collectieven is er geen volgende stap mogelijk. 
    
3. Gezamenlijk plan opstellen. Wat vervolgens cruciaal is, maar weinig wordt gedaan; zorg dat met deze analyse van het gebied de vereniging van eigenaren en het ondernemerscollectief gezamenlijk met de gemeente een wenselijk eindbeeld opstellen. Dat is niet gelijk aan het voorleggen van eigen plannen. Een gezamenlijk plan, een stappenplan van herkenning en erkenning bij de stakeholders naar de wenselijke situatie. Dit is een traag en spannend traject. 
    
4. Strategie en instrumentarium. Wanneer er een gezamenlijk wenselijk eindbeeld kan worden vastgelegd, kan de strategie om daar te komen uitgestippeld worden. In deze fase wordt het instrumentarium bepaald (overheid) maar daarnaast ook ieders inzet in tijd, geld en middelen. Kortom, een niet-vrijblijvende samenwerking die dient te worden vastgelegd in bijvoorbeeld een convenant of een coöperatie. 

De gemeente is als enige bij machte om partijen tot dit punt in beweging te krijgen en zou de initiator moeten zijn tot samenwerking en strategie. Na inzicht, gouvernance van de samenwerking, strategie en instrumentarium is het een gezamenlijke opgave. Parallel treedt de gemeente ook op als wetgever en moet zij de afspraken in de regels verankeren. 

Tot slot

Wanneer de uitvoering volgt, gaat het individueel belang mee spelen ten opzichte van de collectieve wensen. Daarom is het in het proces cruciaal dat het in gezamenlijkheid aangaan van de uitdagingen voorop wordt gesteld. Individuele belangen moeten worden opgepakt binnen de vertegenwoordigers van de vereniging vastgoed en gebruikers. 

Kortom: winkelgebieden worden niet vanzelf aantrekkelijk noch compact noch zonder leegstand. 
Inzicht, samenwerking, strategie en instrumentarium is nodig! Maar ook; erkennen dat krimp nodig is, en erkennen dat transformatie niet dé oplossing is.

Rob Weiss is een van de experts van DNWS en eigenaar/directeur van Ik Onderneem!. Ik Onderneem! helpt winkelgebieden met professionaliseren en (her)ontdekken van de attractie- en transactiewaarde samen met ondernemers, gemeente en vastgoed.