Transformeren is inspireren! Regie op kansen zorgt voor robuuste kwaliteit

Winkelgebieden staan de komende jaren voor een enorme transformatieopgave. Steeds meer gemeenten gaan hiermee aan de slag, zo ook Gennep. Wij gingen in gesprek met John Bardoel, senior ruimtelijk economisch adviseur, bij DNWS-kennispartner Seinpost en Marco Henssen, architect, over de door hen opgezette en begeleide transformatieaanpak in de Limburgse stad. 

Gennep is een dorp met een beperkte toeristische functie. Bezoekers komen voornamelijk voor de boodschappen, om te winkelen en voor de horeca. Ook het dorpscentrum van Gennep moet compacter worden. Een gedeelte van de winkelruimte zal transformeren tot andere functies. Seinpost heeft Gennep geholpen bij het ontwikkelen van een centrumvisie en om de daarmee gepaard gaande transformatieopgave in kaart te brengen. Met een concreet uitvoeringsprogramma om de transformatie op gang te brengen en te begeleiden. Een rode loper aanpak met de inzet van een architect maakt daar onderdeel van uit.  

Bij ieder initiatief moet je je afvragen: Wat voegt het toe? 

John: “De aanpak die we in Gennep hanteren bij het begeleiden van transformatie initiatieven is gebaseerd op de ervaringen die Marco en ik onder meer hebben opgedaan in de stadsregio Rotterdam. Daarbij hebben we twee lokale opgaves, die van het vergroten van het woningaanbod en die van het uit de markt nemen van winkelmeters, voor het eerst op gebiedsniveau integraal hebben gecombineerd. Tijdens dat project werd duidelijk dat er bouwkundig veel meer mogelijk blijkt dan je denkt. Door in kaart te brengen wat je met een pand of perceel kunt, maar ook hoe het in de directe omgeving past en vervolgens in het gehele (winkel)gebied, kom je tot een breder perspectief.”
Marco: “Bij ieder initiatief moet je je afvragen: Wat voegt het toe? In veel winkelgebieden is gekozen om voormalige winkelpanden in te vullen met laagwaardige horeca (bijvoorbeeld afhaalpizzeria) als gemakkelijke oplossing, maar ons advies is: wees secuur met het toevoegen daarvan, bedenk of het past bij de hoogwaardige kwaliteit die je in dit gebied wilt bereiken.”
John: “In Gennep hebben we een voormalig winkelpand getransformeerd tot horeca, vanwege de cruciale ligging waar twee winkelgebieden met elkaar worden verbonden. Voor de andere panden is invulling met horeca minder evident.”

Marco vervult in het traject de rol van ‘Rode Loper’ architect. De Rode Loper is een service naar initiatiefnemers met bouwplannen. Het doel hiervan is door goede begeleiding in het eerste deel van het traject van planvorming, de kwaliteit van de plannen te verhogen en het proces soepeler te laten verlopen, omdat in een vroeg stadium inzicht wordt verkregen in de (on)mogelijkheden van het plan. De meeste plannen zijn transformatieprojecten, dat zijn projecten waar de functie van een gebouw wijzigt. Hiervoor moet bijna altijd de bestemming gewijzigd worden. Dit geeft voor de gemeente de mogelijkheid om eisen te stellen aan de kwaliteit en functie.
“Het is vooral bedoeld als test voor de gemeente. Hoe werken we als organisatie, denken we voldoende out-of-the-box? Door eerder met elkaar om tafel te gaan, de terughoudende opstelling te laten varen en mee te denken in oplossingen kun je als gemeente een initiatiefnemer stimuleren om in te zetten op meer kwaliteit. Op termijn moet mijn positie overbodig worden, aldus Marco”. “In zekere zin ben ik een ‘verbindingsofficier’ en sta ik tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Een lastige rol om te vervullen, omdat gemeentes niet zijn ingesteld op deze informele manier van werken, maar het helpt om het proces te versnellen, door vooraf de haalbaarheid te toetsen en de potenties en risico’s in kaart te brengen. Uiteindelijk gaat het er niet alleen om dat de nieuwe functie de juiste functie is voor die plek, maar dat het ook kwalitatief hoogwaardig is wat er wordt gerealiseerd.” John: “Er is waardecreatie nodig. De rekensom bij sloop en nieuwbouw is makkelijk te maken, bij transformatie van een bestaand pand is het lastiger calculeren. Wel is het makkelijker geworden door de toegenomen vraag om woningen.” Marco vult aan: “Maar het woud aan regels maakt het ingewikkeld; het bouwbesluit leidt niet tot de gewenste kwaliteit, daarom is maatwerk noodzakelijk en daar zijn gemeentes niet op toegerust. Tijdens het intakegesprek dat ik met de initiatiefnemer en de gemeente voer, leren we ze denken in kansen in plaats van onmogelijkheden. Vragen als: Waar zit de pijn voor de opdrachtgever en waar loop je vast in de regelgeving? Ga bijvoorbeeld eerst eens met de Welstand praten voordat je plannen gaat uitwerken. Of onderzoek wat eigenaren van naastgelegen panden aan plannen hebben en kijk of je kunt samenwerken.”  

Gemeente moet de regie nemen in transformatievraagstukken  

John en Marco zijn het erover eens dat gemeentes veel meer regie zouden kunnen nemen in transformatievraagstukken. “Gemeentes zijn dat niet meer gewend en hebben vaak en lang gedacht dat ze dat beter aan marktpartijen konden overlaten”, aldus John. “Ten onrechte, want door als gemeente een duidelijke centrumvisie te hebben, kun je perspectief formuleren en transformatie sturen, bijvoorbeeld voor de aanloopstraten. Met het concentreren van winkels in een compacter centrum dien je pandeigenaars in aanloopstraten perspectief te bieden. Bijvoorbeeld in de vorm van wonen en dienstverlening en het vergroenen van de omgeving. Wanneer je duidelijk bent als gemeente dat horeca en winkels op die plekken niet gewenst zijn, geef dan aan wat je ervoor in de plaats wil; levensloopbestendige woningen bijvoorbeeld in combinatie met een zorgfunctie.” Marco: “Door als overheid visie en ambitie te tonen en daarnaar te handelen in de volle breedte, inspireer je ook weer nieuwe initiatiefnemers om hun plannen in te dienen. Het nieuwe motto van Gennep luidt: ‘Er kan veel in Gennep als het maar robuuste kwaliteit oplevert!’” 

Ligt het tempo hoger met deze aanpak? 

 John: “Ja, in Gennep hebben we een vastgoedpartij met verschillende cruciale panden actief betrokken bij het visietraject. Door gericht een begin te maken met de uitvoering van de plannen laat je de partijen (van gemeenteraad tot vastgoedeigenaren) zien welke resultaten er geboekt kunnen worden en laat je zien waar de visie toe leidt.” Marco: “Bovendien helpt deze aanpak in het versterken van de betrokkenheid van andere stakeholders, zoals omwonenden.”
Er zijn gemeentes die voorwaarden stellen aan het realiseren van een percentage woningen in het lagere of middensegment. Hoe ga je daarmee om?  Marco: “We bespreken dergelijke eisen met de initiatiefnemer. Het blijft maatwerk. Waar zit de ruimte? Of kunnen we andere voorwaarden scheppen? We zien dat initiatiefnemers best bereid zijn om mee te bewegen; niet iedere locatie is geschikt om in het hoge segment te ontwikkelen.”  

Hoe krijg je vastgoedpartijen mee in de transformatieopgave? 

Nu was in het verleden een beter rendement te behalen met de verhuur van winkelpanden dan met woningverhuur; Hoe zorg je dat je vastgoedpartijen meekrijgt in de transformatieopgave?
John: “Dat is een wezenlijk punt wat je nu aanstipt. In het verleden werd het geld op de begane grond verdiend en deed je wonen erbij, of fungeerde de bovenetage als opslag. Nu is dat anders en zie je dat beleggers vooral in wonen zijn geïnteresseerd. Dat heeft als bijkomend nadelig effect dat de aandacht voor wat er in de plint komt verslapt. Nu zie je vooral de opstelling ‘we kijken hoe we het woonvolume op de verdieping kunnen laten toenemen om de businesscase rond te krijgen en we zien wel wat er met de plint gebeurt’. Men is minder kritisch op de invulling en hanteert een lagere prijs, met als gevolg dat er functies landen waar je vraagtekens bij kunt stellen. Dan heb ik het niet zozeer over ondermijning – al speelt dat ook mee – maar veel vaker over zaken waar geen ondernemingsplan aan ten grondslag ligt.”
Marco: “Wij vinden dat je reële eisen moet stellen aan de invulling van de plint zodat die ook levensvatbaar blijkt. Er moet wel vraag voor zijn. Wanneer je inzet op cultuur zonder dat daar vraag naar is loop je het risico op bijvoorbeeld galerieën die verkommeren. Als gemeente moet je niet willen accepteren dat je plannen goedkeurt waarbij de bovenverdiepingen volledig zijn uitgewerkt, maar de plint niet. Gemeentes kunnen als voorwaarde stellen dat er een goed plan voor de begane grond komt, alvorens ze medewerking toezeggen. Voorwaarden stellen helpt in het sturen. Zo creëert een gemeente wisselgeld. Dat geldt ook voor zoiets als parkeren op eigen terrein. Wanneer dat niet op deze plek kan, dan zul je dat elders moeten oplossen.”  

Leidt de gestelde Kwaliteitsopgave tot een onrendabele top? En ben je altijd aangewezen op een stimuleringsfonds? 

Marco: “Natuurlijk proberen we om projecten in zichzelf sluitend te krijgen, maar soms lukt dat niet. Door een soepelere opstelling, een andere interpretatie van de regels krijg je een ander financieel model, maar daar is durf en creativiteit voor nodig. Er hoeft dus niet altijd geld bij. Daarom mijn oproep: Gemeente durf te experimenteren met je rol! Door bijvoorbeeld het toestaan van 3 in plaats van 2 bouwlagen ontstaat waardecreatie.”John: “De natuurlijke neiging van eigenaren is om met hun eigen perceel bezig te zijn. Door niet de focus op één pand te leggen, maar de verbinding te zoeken met omliggende vastgoedeigenaren kom je tot een ander project met andere keuzes, waardoor iets wel haalbaar wordt.” 

Wat maakt de casus Gennep voor jullie bijzonder? 

John: “Een van de grote voordelen die we hadden bij aanvang van dit project was dat de ambtenaar die ons aanspreekpunt was op twee beleidsvelden actief was, namelijk EZ en Wonen. Dat helpt enorm, omdat dit vaak gescheiden werelden zijn. Ook hebben we gezien dat naarmate het traject vorderde de gemeente kritischer op zichzelf is geworden. Zo is er een heldere visie geformuleerd, die toegankelijk en begrijpelijk is voor initiatiefnemers en is in een oogopslag vindbaar welke eisen worden gesteld aan een project. Dat levert een win-win situatie op en dient het gemeenschappelijk belang. Bovendien leidt initiatief tot nieuw initiatief.” Ofwel: “Transformeren is inspireren! Geloof in je eigen stad en in mogelijkheden. Er kan meer dan je denkt”, aldus Marco.
John: “Tegelijk hielp het dat er stevig is doorgepakt met 2-3 voorbeeldprojecten in het centrum, door onder meer scenario’s te ontwikkelen hoe de gevels en woningen eruit komen te zien. Met de omarming van de centrumvisie werd direct ook de werving en selectie voor een centrummanager ter hand genomen en komt binnenkort het oprichten van een BIZ in stemming. De inmiddels aangenomen centrummanager en de bedrijfscontactfunctionaris polsen de ambities van pandeigenaren en zoeken bijbehorende exploitanten.” 

Welke lessons learned kunnen we hieruit trekken? 

“Weet als gemeente wat je wil! Werk vanuit een heldere visie en ambitie om de transformatie te sturen en zoek daarbij al vroeg de samenwerking met vastgoedpartijen. Begin waar het kan en wacht niet tot de visie klaar is. Toon betrokkenheid als gemeente en geef rugwind aan mensen die iets willen door deskundigheid – zoals een ‘rode loper architect’ – naast de initiatiefnemer te zetten. Link vroegtijdig naar andere locaties voor het bredere perspectief en stimuleer samenwerkingen. Betrek ook gelijk de verschillende beleidsvelden, zodat initiatiefnemers niet worden verrast met nieuwe eisen uit een ander veld. Doe aan fondsvorming en communiceer over het bestaan ervan, denk aan het opknappen van gevels. Transformeren is een langdurig proces, accepteer dat sommige projecten langer lopen. Dat komt het borgen van de kwaliteit vaak ten goede. Maar bovenal: Doe het samen!” 

Seinpost stelde een memo op over hun aanpak. Download het memo hieronder.